Die Bayerische Staatsregierung hat am 25. April 2023 die Verordnung zur Änderung der Gebiets­bestimmungs­verordnung Bau (GBestV-Bau) beschlossen, die zum 1. Juni 2023 in Kraft getreten ist. Damit wurde das Stadtgebiet Ingolstadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt, in dem die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen der Genehmigung nach § 250 Baugesetzbuch (BauGB) bedarf.

Das bedeutet, dass vermietende Personen ihre Mietshäuser nicht mehr in Eigentumswohnungen umwandeln oder verkaufen können, ohne eine Genehmigung der Stadt Ingolstadt (hier: Bauordnungsamt Ingolstadt) einzuholen.

Ziel ist es, den Verlust von bezahlbarem Wohnraum zu vermeiden und langfristig mehr Mietwohnungen zu erhalten. Durch das Verbot sollen mietende Personen besser geschützt werden und auch die Mietpreis­entwicklung soll dadurch gebremst werden.

Die Maßnahme, die auf das Bauland­mobilisierungs­gesetz zurückzuführen ist, betrifft nur größere Mietshäuser und läuft bis Ende 2026. Am 25. April 2023 hat der Bayerische Ministerrat die Änderung der „Gebietsbestimmungsverordnung Bau“ beschlossen. Bei angespanntem Wohnungsmarkt ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nur unter Genehmigungsvorbehalt gestattet und ist vorerst bis zum 31. Dezember 2026 befristet.

Für bestehende Gebäude mit mindestens elf Wohnungen in Ingolstadt wird künftig eine Genehmigung benötigt, während kleinere Mietshäuser mit bis zu zehn Wohnungen davon ausgenommen sind. Dies dient der Stärkung des Mieterschutzes.

I. Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB:

Für die Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen ist bei Bestandsgebäuden ab der 11. Wohneinheit eine Genehmigung erforderlich.
Die Erteilungsvoraussetzungen einer Umwandlungsgenehmigung ist im § 250 Abs. 3 BauGB geregelt. Hiernach ist diese nur zu erteilen, wenn eine der folgenden fünf Voraussetzungen erfüllt ist.

1. Das Grundstück zu einem Erbnachlass gehört und unter den erbenden Personen aufgeteilt werden soll.
2. Das Sondereigentum zu eigenen Nutzung an Familienangehörige veräußert werden soll.
3. Das Sondereigentum zu eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der mietenden Personen veräußert wird.
4. Ein Absehen von der Umwandlung nicht zumutbar ist.
5. Es gibt Ansprüche Dritter auf die Übertragung von Sondereigentum.

Sollten eine der vorgenannten fünf Erteilungsgründe nicht vorliegen, ist die Umwandlungsgenehmigung zu versagen.

II. „Negativattest“:

Für die Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen ist bei Bestandsgebäude bis zu 10 Wohneinheiten und bei Neubauten, welche nach dem 01.06.2023 errichtet wurden (Abhängig vom Datum der Anzeige der Nutzungsaufnahme) ist keine Genehmigung erforderlich. Das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht wird durch ein sogenanntes Negativattest bescheinigt.

Für Bestandsgebäude mit bis zu zehn Wohneinheiten sowie für Neubauten, die ab dem 01.06.2023 errichtet wurden, wird das Negativattest durch einen förmlichen Bescheid erteilt.

1. Eine Umwandlungsgenehmigung wird vom Bauordnungsamt Ingolstadt im Rahmen eines Antragsverfahrens entschieden. Hierfür sind die folgenden Unterlagen einzureichen:
   • Vollmacht, falls die antragstellenden Personen von den Eigentümern abweichen.
   • Ein aktueller Grundbuchauszug.
   • Notarielle Teilungserklärung.
   • Eine entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohneigentumsgesetz –WEG– (inkl. Aufteilungsplan).
   • Begründung der Antrages (formlos).
   • Besondere Antragsunterlagen gemäß der Gründe im Antragsformular unter der laufenden Nr. 7.
2. Das Antragsformular ist vollständig auszufüllen und zu unterschreiben. Entsprechende Nachweise für die Erteilung einer Umwandlungsgenehmigung müssen mit dem Antrag eingereicht werden. Das entsprechende Antragsformular finden Sie im Formularcenter.
   
3. Grundlage für die Ausstellung des Negativattestes ist die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG). Diese ist mit dem formlosen Antrag einzureichen.

Ein direktes Online-Verfahren wurde nicht eingeführt.

Jedoch können die jeweiligen Antragsunterlagen auch per E-Mail an bauordnungsamt@ingolstadt.de eingereicht werden.

Für die Erteilung einer Umwandlungsgenehmigung wird eine Gebühr in Höhe von 50,00 Euro (zzgl. Auslagen) erhoben.

Für die Erteilung eines Negativattestes wird eine Gebühr in Höhe von 25,00 Euro (zzgl. Auslagen) erhoben.

§ 250 Baugesetzbuch (BauGB)
Verordnung zur Änderung der Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau)